Договор аренды нежилого помещения — соглашение, по которому собственник передаёт офис, склад или торговое помещение во временное владение и пользование за плату. Обязательны два условия: точные данные помещения и размер арендной платы (ст. 607, 654 ГК РФ); договор на год и дольше регистрируют в Росреестре. Генератор выше собирает договор аренды или субаренды и акт приёма-передачи из ваших данных.
Что обязательно указать в договоре
Для аренды нежилого помещения согласуйте предмет и арендную плату. Ссылка на «пункт 3 статьи 650 ГК РФ» неверна: такого пункта в статье нет. Договор составляют одним документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
| Условие | Что написать | Если не указать |
|---|---|---|
| Помещение | адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номера комнат по поэтажному плану | договор не заключён (п. 3 ст. 607 ГК РФ) |
| Арендная плата | сумма в месяц, срок и способ оплаты, НДС | договор не заключён (п. 1 ст. 654 ГК РФ) |
| Срок | дата начала и окончания | договор на неопределённый срок, отказ — с предупреждением за 3 месяца |
| Цель использования | офис, торговля, хранение, производство | споры о назначении помещения |
| Коммунальные, ремонт, улучшения | кто и как платит | действуют общие правила ГК |
Перед подписанием попросите у арендодателя выписку из ЕГРН: в ней видно, кто собственник и нет ли ареста или залога. Если сдаёт не собственник, а арендатор, — это субаренда, и нужно согласие собственника.
До подписания согласуйте ответственность за нарушение условий, порядок разрешения споров и обстоятельства непреодолимой силы. Генератор предусматривает пени либо проценты по статье 395 ГК РФ, возмещение ущерба, претензионный порядок и уведомление о форс-мажоре. Сам по себе недостаток денег не освобождает от исполнения обязательств. Не полагайтесь на устные договорённости: изменения фиксируют письменно, а сложные вопросы обременений и полномочий проверяют с юристом.
Срок и регистрация в Росреестре
Договор аренды нежилого помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). До регистрации стороны связаны договором с момента подписания, но для третьих лиц, например нового собственника, он не действует.
- Менее года — регистрация не нужна. Поэтому договоры часто заключают на 11 месяцев и перезаключают.
- Неопределённый срок — тоже без регистрации, но любая сторона может отказаться от договора, предупредив за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
- Год и больше — подать документы может любая сторона. Госпошлина — 4 000 ₽ для граждан и 44 000 ₽ для организаций (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Если помещение — общее имущество супругов, для регистрируемого договора нужно нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Арендная плата, коммунальные и обеспечительный платёж
Плату указывают твёрдой суммой за месяц. По соглашению сторон её можно менять и чаще раза в год; ограничение одностороннего изменения раз в год разъяснено пунктом 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 73. Ежегодную индексацию можно заранее согласовать процентом.
- Коммунальные услуги — либо включены в плату, либо арендатор платит по счётчикам, либо возмещает арендодателю по счетам пропорционально площади. Способ выбирают в генераторе.
- НДС. Если арендодатель — организация или ИП на общей системе, плата облагается НДС 22 %; на УСН — без НДС при освобождении либо по общей ставке 22 % с вычетами или специальной ставке 5 % либо 7 % при соблюдении условий. В 2026 году порог освобождения от НДС — 20 млн ₽ доходов; проверяют предыдущий и текущий год. Генератор выделяет сумму налога в тексте договора.
- Обеспечительный платёж — обычно в размере платы за месяц. Его засчитывают в счёт долга или ущерба, а остаток — в последний месяц аренды или возвращают (ст. 381.1 ГК РФ).
В описании части помещения укажите её расположение относительно других объектов на плане. Сумма в документе выводится цифрами и прописью; способ оплаты выбирается отдельно — наличными под расписку или безналичным переводом.
Ремонт, улучшения и юридический адрес
По умолчанию капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор (ст. 616 ГК РФ). Перепланировку и отделку под себя арендатор делает только с письменного согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия, арендатор вправе потребовать после окончания аренды, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ), — поэтому это условие лучше записать прямо.
Для доступа арендодателя на осмотр конструктор предусматривает предварительное уведомление минимум за один рабочий день. Время осмотра согласуется с режимом использования помещения.
Если компания будет зарегистрирована по адресу помещения, в договоре фиксируют согласие арендодателя, а для налоговой он выдаёт гарантийное письмо о предоставлении юридического адреса.
Договор между физическими лицами, ИП и организациями
| Арендодатель | Налог с арендной платы |
|---|---|
| Гражданин | НДФЛ резидента по частям соответствующей совокупной годовой базы: 13 % до 2,4 млн ₽; 15 % от 2,4 до 5 млн; 18 % от 5 до 20 млн; 20 % от 20 до 50 млн; 22 % свыше 50 млн. Для нерезидента обычно 30 %. если арендатор — организация или ИП, налог удерживает он как налоговый агент (ст. 226 НК РФ), иначе — декларация 3-НДФЛ |
| Самозанятый | сдавать нежилое помещение на налоге на профессиональный доход нельзя — только жильё (пп. 3 п. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ) |
| ИП или ООО | по своей системе налогообложения; на ОСНО и УСН с доходами выше порога — НДС |
Государственное и муниципальное имущество сдают, как правило, по итогам торгов (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ) — договор в этом случае готовит собственник.
Налоги при сдаче недвижимости между физлицами платит получатель дохода: если нет налогового агента, он сам декларирует облагаемый доход и уплачивает НДФЛ. Размер обязательства зависит от резидентства и соответствующей годовой налоговой базы, а не только от платы по одному договору.
Договор аренды офиса и склада
Договор аренды офиса
Для офиса укажите комнаты, этаж, доступ в здание и назначение. Проверьте, можно ли использовать адрес для регистрации компании; согласие на юридический адрес не заменяет проверку достоверности сведений в ЕГРЮЛ. Переданную мебель перечислите в договоре и акте.
Договор аренды склада
Для склада опишите вид хранимых товаров, режим доступа и фактически передаваемое оборудование. Требования к пожарной безопасности, погрузке и специальным товарам согласуют отдельно: конструктор не проверяет пригодность склада для конкретной продукции. При аренде части помещения выделите границы на плане и приложите его к договору.
Для капитального гаража выделен отдельный сценарий; переносной металлический гараж и права на землю требуют отдельной проверки. Найм жилья оформляют через договор аренды квартиры.
Договор субаренды нежилого помещения
Субаренда требует согласия арендодателя и не может продолжаться дольше основного договора (ст. 615 ГК РФ). В полной версии переключите вид договора, заполните номер, даты основного договора и основание согласия. Если дата окончания субаренды выходит за его пределы, инструмент блокирует выгрузку до исправления.
Прекращение основного договора обычно прекращает субаренду. При этом статья 618 ГК РФ предусматривает при определённых условиях право субарендатора заключить договор на оставшийся срок; одной сменой названия документа этот вопрос не решается. Для государственного имущества действуют специальные правила торгов, здесь такой сценарий не автоматизирован.
Акт приёма-передачи помещения
Помещение передают по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ): Дату передачи и начало начисления платы определяют условия договора и фактическое исполнение, а не только название акта. В акте фиксируют состояние стен, пола, окон и инженерных систем, переданную мебель и технику, количество комплектов ключей и показания счётчиков — по ним потом считают коммунальные и спорят об ущербе. Акт формируется во второй вкладке генератора с теми же данными.
Расторгнуть договор досрочно по согласию сторон помогает соглашение о расторжении договора аренды, изменить плату или продлить срок — письменное дополнительное соглашение.
Как составить договор аренды нежилого помещения онлайн
- Укажите стороны и проверьте их полномочия. Для организации внесите ИНН, ОГРН, представителя и основание полномочий; для гражданина — паспорт и адрес.
- Перенесите описание объекта из ЕГРН и плана. Адреса без номера помещения может быть недостаточно. Кадастровый номер помогает идентификации, но не является единственным допустимым описанием.
- Выберите начало и срок в целых месяцах. Инструмент рассчитает дату окончания, но не составляет бессрочный договор.
- Введите плату, НДС, коммунальные расходы, обеспечительный платёж, индексацию и пени. Прочитайте каждое выбранное условие в результате.
- В акте уточните состояние помещения, замечания, имущество, ключи и счётчики. Замечания не заменяйте шаблонным «претензий нет», если недостатки существуют.
- Исправьте ошибки проверки. В полной версии выберите договор или акт и скачайте каждый документ в PDF или Word, либо распечатайте.
Пример выделения НДС: арендная плата 122 000 ₽ включает 22 %. Налог = 122 000 × 22 / 122 = 22 000 ₽; стоимость без НДС — 100 000 ₽. При ставке 5 % из 105 000 ₽ выделяется 5 000 ₽. Инструмент не выбирает налоговый режим за арендодателя.
Скачать бланк договора аренды нежилого помещения
Пустой адаптированный бланк доступен после регистрации в PDF и Word в отдельном блоке под инструментом. Это не утверждённая государством унифицированная форма. Впишите реквизиты и согласуйте условия: оставленные прочерки не заменяют существенных условий об объекте и плате. Заполненный образец в конструкторе служит демонстрацией, а не проверенными сведениями о сторонах.
Для части помещения приложите план с обозначенными границами. При регистрации аренды части может потребоваться её кадастровый учёт. Госпошлина 4 000 ₽ для граждан и 44 000 ₽ для организаций — ориентир по подпункту 27.2; несколько заявителей и сопутствующие регистрационные действия требуют отдельной проверки расчёта.
Бесплатный договор аренды нежилого помещения и полная версия
| Возможность | Проба | Полная версия |
|---|---|---|
| Базовые поля одного договора | Предпросмотр с водяным знаком | Полный документ |
| Субаренда, акт и расширенные условия | Закрыты | Доступны |
| Заполненный PDF, Word, печать | Нет | Да |
| Пустой бланк PDF и Word после входа | Бесплатно | Бесплатно |
Гость видит статичный пример. Полная версия — с доступом к договору или набору «Арендодателю». Работа остаётся в открытой странице. Отдельные документы о продлении и возврате помещения этот инструмент не формирует.