Договор аренды квартиры между собственником и жильцом-гражданином по закону — договор найма жилого помещения по главе 35 ГК РФ. Его заключают только письменно, на срок не больше пяти лет, а при сроке от года обременение регистрируют в Росреестре, поэтому чаще подписывают договор на 11 месяцев. Генератор выше собирает договор, акт приёма-передачи с описью и акт возврата по вашим данным.
Договор аренды или найма жилого помещения: как правильно
Правильное название зависит от того, кто снимает жильё. Если квартиру сдаёт собственник, а снимает гражданин для проживания, это наём жилого помещения (ст. 671 ГК РФ), даже если в быту и в шапке документа написано «аренда». Нормы о найме применяются к такому договору при любом названии, поэтому «договор аренды жилья», «договор сдачи квартиры в аренду» и «договор найма квартиры» — один и тот же документ.
Если квартиру снимает организация
Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение или пользование по договору аренды, а использовать его можно только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Тогда действуют правила главы 34 ГК об аренде: стороны называются арендодателем и арендатором, ограничения в пять лет нет, а организация удерживает НДФЛ с арендной платы собственнику-гражданину как налоговый агент (ст. 226 НК РФ). В генераторе для этого есть режим «Кто снимает — Организация»: в договор встают ИНН, ОГРН, подписант и ФИО работников, которые будут жить в квартире.
Как составить договор аренды квартиры онлайн
Составить договор аренды квартиры онлайн — пять шагов в генераторе выше:
- Выберите, что сдаётся (квартира, комната или жилой дом), срок — на месяцы или посуточно — и кто снимает: гражданин или организация.
- Впишите номер, город, дату договора, дату начала и срок в месяцах — дата окончания посчитается сама.
- Заполните данные собственника и нанимателя по паспортам, адрес, площадь и кадастровый номер квартиры по выписке из ЕГРН. Если собственников несколько, перечислите остальных в отдельном поле.
- Укажите плату, день оплаты, залог, кто платит коммунальные услуги, условия о животных и курении.
- Перечислите мебель и технику в описи, впишите показания счётчиков и число ключей — из этого соберутся акт приёма-передачи и бланк акта возврата.
Под формой видны проверки: краткосрочный это наём или нужна регистрация, нет ли ошибок в паспорте и кадастровом номере, хватает ли дней в месяце для выбранного дня оплаты. Распечатайте договор в двух экземплярах — по одному для каждой стороны — и подпишите вместе с актом в день передачи ключей.
Что указать в договоре аренды квартиры между физическими лицами
Простой договор аренды квартиры между физическими лицами должен однозначно называть стороны, жильё, срок и плату — без этого спор о долге или ущербе выиграть трудно. Обязательная форма — только письменная (п. 1 ст. 674 ГК РФ), нотариус не нужен.
| Раздел | Что написать | Откуда взять |
|---|---|---|
| Стороны | ФИО, паспорт, адрес регистрации, телефон | паспорта |
| Предмет | адрес, число комнат, площадь, кадастровый номер, основание собственности | выписка из ЕГРН |
| Срок | дата начала и окончания | договорённость сторон |
| Плата | сумма цифрами и прописью, день и способ оплаты, коммунальные платежи | договорённость сторон |
| Проживающие | ФИО граждан, которые будут жить с нанимателем (ст. 677 ГК РФ) | со слов нанимателя |
| Залог | сумма, что обеспечивает, когда и за вычетом чего возвращается | договорённость сторон |
| Приложение | акт приёма-передачи с описью и счётчиками | осмотр квартиры |
Что проверить перед подписанием
Перед подписанием наниматель проверяет, что наймодатель действительно собственник: свежая выписка из ЕГРН показывает владельцев, арест и залог. Если квартиру сдаёт представитель, договор подписывают по нотариальной доверенности, а если квартира в ипотеке — смотрят, не требует ли кредитный договор согласия банка на сдачу.
Если у квартиры несколько собственников
Квартиру в общей собственности сдают с согласия всех владельцев, поэтому все они указываются наймодателями и подписывают договор. В генераторе впишите остальных собственников через точку с запятой — договор назовёт каждого, добавит строку для подписи и посчитает число экземпляров.
Срок договора: на 11 месяцев или на год и дольше
Договор найма заключают на срок не больше пяти лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). От срока зависит регистрация и права нанимателя.
| Срок | Регистрация | Что меняется |
|---|---|---|
| до года, например 11 месяцев | не нужна | краткосрочный наём: не действуют п. 2 ст. 677, ст. 680, 684–686 и абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, если договор не говорит иное |
| от года до пяти лет | обременение регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ) | у нанимателя есть преимущественное право на новый срок (ст. 684 ГК РФ) |
| больше пяти лет | — | для найма нельзя; для аренды организацией ограничения нет |
Почему договор аренды заключают на 11 месяцев
Договор аренды на 11 месяцев выбирают, чтобы обойтись без Росреестра. Взамен наниматель теряет часть защиты: например, у него нет права вселять временных жильцов и права заключить договор на новый срок раньше других. Дату окончания генератор считает по ст. 192 ГК РФ: договор с 11 октября 2026 года на 11 месяцев действует по 10 сентября 2027 года включительно.
Как продлить договор аренды квартиры
Краткосрочный договор продлевают новым договором или письменным соглашением сторон о новом сроке до окончания старого. Если подряд подписывают несколько договоров по 11 месяцев с тем же жильцом, условия каждого стоит сверить заново: плату, проживающих, показания счётчиков на дату продления.
Регистрация договора аренды квартиры в Росреестре
Регистрировать договор найма нужно, только если он заключён на год и дольше: регистрируется ограничение (обременение) права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Заявление подают через МФЦ или Госуслуги, госпошлина для гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Незарегистрированный долгосрочный договор не теряет силы для самих сторон, но обременения нет в ЕГРН — покупатель квартиры может о нём не узнать. При этом продажа квартиры сама по себе не расторгает договор: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Распространённая ошибка — считать, что договор с организацией регистрируют при любом сроке: правило года действует и для аренды жилья юрлицом.
Временная регистрация жильца по договору
Договор найма — основание для регистрации нанимателя по месту пребывания: его подают вместе с заявлением через Госуслуги или МФЦ. Регистрация по месту пребывания не даёт жильцу права собственности и прекращается по окончании указанного срока.
Плата, коммунальные платежи и залог
Размер платы стороны устанавливают по соглашению, и в одностороннем порядке менять его нельзя (ст. 682 ГК РФ) — повышение оформляют дополнительным соглашением. В договоре прямо пишут, что входит в плату, кто платит по счётчикам и за интернет, кто — за содержание дома и отопление; взносы на капитальный ремонт и налоги остаются на собственнике.
Если день оплаты выпадает на 29–31 число, в коротких месяцах такого дня нет — генератор предупредит и допишет в договор «не позднее последнего дня месяца». Пени за просрочку можно включить отдельным полем, например 0,1 % от суммы долга за каждый день.
Залог — обеспечительный платёж
Залог, который берут при заселении, юридически — обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). В договор аренды квартиры с залогом записывают его сумму, какие обязательства он обеспечивает, в какой срок возвращается после выезда и что из него можно удержать: долг по оплате и подтверждённый ущерб сверх нормального износа. Если стороны не договорились иначе, залог не засчитывается в плату за последний месяц.
Акт приёма-передачи и опись имущества
Акт приёма-передачи квартиры при аренде фиксирует, в каком состоянии жильё и вещи переданы нанимателю, — без него трудно доказать ущерб при выезде. Акт подписывают в день передачи ключей, он становится приложением № 1 к договору. В акте указывают:
- состояние квартиры, сантехники, окон и дверей и замечания к ним;
- опись мебели и техники с количеством и состоянием;
- показания счётчиков электроэнергии, воды и газа;
- число комплектов ключей.
При выезде составляют акт возврата: та же опись с колонкой «состояние при возврате», новые показания счётчиков и сумма, удержанная из залога. Генератор собирает оба акта из одних данных — вкладки «Акт приёма-передачи» и «Акт возврата».
Опись мебели и техники
Договор аренды квартиры с мебелью и техникой без описи почти не защищает собственника. Записывайте марку и модель техники, видимые дефекты («царапина на дверце», «потёртость на подлокотнике») и количество одинаковых вещей; при желании сфотографируйте каждую позицию в день подписания.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя
Главные обязанности сторон ГК РФ распределяет так, но договор может изменить часть из них.
| Вопрос | Наймодатель (собственник) | Наниматель (жилец) |
|---|---|---|
| Ремонт | капитальный (ст. 681 ГК РФ) | текущий, если договор не говорит иное |
| Использование | передать жильё, пригодное для проживания | только для проживания, без перепланировки (ст. 678 ГК РФ) |
| Поднаём и гости | даёт письменное согласие | поднаём — только с согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ) |
| Посещение квартиры | по согласованию, срок предупреждения — в договоре | пускает для осмотра и аварийных работ |
| Проживающие | — | отвечает за граждан, которые живут с ним (ст. 677 ГК РФ) |
Условия о животных, курении и о том, за сколько часов собственник предупреждает о визите, в законе не прописаны — их задают поля генератора.
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время с согласия граждан, которые живут с ним, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Собственник досрочно расторгает договор только через суд: если плату не вносят шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз после срока платежа), если жильё портят или используют не по назначению (п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ). Выселить жильца самовольно, сменив замки, нельзя.
Если обе стороны согласны разъехаться раньше, подписывают соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата квартиры.
Налоги со сдачи квартиры
Доход от сдачи квартиры облагается налогом, даже если договор не зарегистрирован. Режим выбирает собственник.
| Кто сдаёт | Налог | Как платить |
|---|---|---|
| Гражданин | НДФЛ 13 %, с дохода свыше 2,4 млн ₽ в год — 15 % и выше | 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года |
| Гражданин, если снимает организация | НДФЛ по той же шкале | удерживает и платит организация (ст. 226 НК РФ) |
| Самозанятый | 4 % с оплаты от граждан, 6 % — от организаций и ИП | чек в «Мой налог», лимит дохода 2,4 млн ₽ в год |
Самозанятый может сдавать только жилые помещения; апартаменты и другие нежилые помещения сдают по договору аренды нежилого помещения и платят налог по другому режиму. Окупаемость сдачи квартиры можно оценить в калькуляторе доходности аренды.
Договор аренды комнаты, дома и посуточной аренды
Комнату и жилой дом сдают по тому же договору найма — меняется описание предмета. В договоре аренды комнаты указывают площадь комнаты и места общего пользования: кухню, коридор, санузел. В договоре аренды дома — кадастровый номер земельного участка, постройки и кто платит за отопление, септик и вывоз мусора. Посуточная аренда — тот же наём на несколько суток: время заезда и выезда, число гостей и оплата всего срока при заселении. Все три режима есть в генераторе — переключите «Что сдаётся» или «Срок».
После подписания платежи жильцов, долги и сроки договоров удобно вести в учёте арендаторов. Какие нормы использует генератор — в блоке «На чём основан расчёт» под инструментом.
Бесплатный договор аренды квартиры и полная версия
После регистрации генератор работает в пробной версии: договор и акты видно на экране целиком, с водяным знаком.
| Возможность | Пробная версия | Полная версия |
|---|---|---|
| Договор найма или аренды, акт приёма-передачи, акт возврата на экране | есть, с водяным знаком | есть |
| Квартира, комната, дом, посуточно, организация, несколько собственников | есть | есть |
| Проверки, дата окончания, суммы прописью | есть | есть |
| Опись имущества | до трёх вещей | любой размер |
| Скачать в PDF, скачать в Word (DOCX), печать | — | есть |
Полная версия — с доступом к договору аренды квартиры или к набору «Арендодателю».