Доходность аренды — это доля вложений в квартиру, которую чистый доход от сдачи возвращает за год. Считают так: (аренда за год − расходы собственника − налог) ÷ (цена квартиры + ремонт + расходы на покупку) × 100 %. Калькулятор выше считает чистую и валовую доходность, срок окупаемости, учитывает ипотеку и посуточную сдачу, сравнивает с вкладом и строит прогноз по годам.
Валовая и чистая доходность аренды
Валовая доходность показывает только выручку, чистая — реальную доходность после всех расходов и налога. Обе считают в процентах годовых от вложений.
- Валовая доходность = аренда за год ÷ вложения × 100 %. Быстрый ориентир, чтобы сравнить объявления, но расходов она не учитывает.
- Чистая доходность = (аренда за год − расходы − налог) ÷ вложения × 100 %. Именно её сравнивают со ставкой вклада и с другими квартирами.
Рентабельность квартиры, годовая доходность недвижимости, доходность сдачи квартиры — это та же величина под другими названиями. Вложения — не только цена квартиры: добавьте ремонт, мебель и технику, услуги риелтора и оформление. Если делить только на цену, доходность выйдет завышенной.
Как посчитать доходность аренды квартиры
Чтобы рассчитать доходность сдачи квартиры, нужны пять чисел: вложения, аренда, простой, расходы собственника и налог.
- Сложите вложения: цена квартиры + ремонт и мебель + расходы на сделку.
- Посчитайте аренду за год с учётом простоя: если квартира месяц в году пустует между жильцами, умножайте ставку на 11 месяцев, а не на 12.
- Вычтите расходы собственника за год: коммунальные платежи и взнос на капремонт, если их платите вы, налог на имущество, страховку, мелкий ремонт, комиссию агента.
- Вычтите налог с дохода от аренды по вашему режиму.
- Разделите чистый доход на вложения и умножьте на 100 %.
Пример расчёта доходности сдачи квартиры
Квартира за 8 млн ₽, ремонт 600 тыс. ₽, сделка 100 тыс. ₽ — вложено 8,7 млн ₽. Аренда — 45 000 ₽ ежемесячно, месяц простоя в году — за год выходит 495 000 ₽. Расходы собственника — 87 000 ₽ (коммунальные — 6 000 ₽ ежемесячно, налог на имущество, страховка и ремонт — 15 000 ₽ ежегодно), налог самозанятого 4 % — 19 800 ₽. Чистый доход — 388 200 ₽, чистая доходность — 4,46 % годовых, валовая — 5,69 %. Те же числа уже стоят в калькуляторе — можно сверить.
Доходность аренды в Москве и других городах
Формула одна для любого города, меняются только числа. Возьмите ставки из объявлений о сдаче похожих квартир в том же доме или районе и цены реальных продаж, а не первые предложения. Быстрая прикидка: месячная аренда × 11 ÷ цена квартиры × 100 % даёт валовую доходность — 45 000 × 11 ÷ 8 700 000 ≈ 5,7 %. Чем дороже квартира при той же аренде, тем ниже доходность.
Какие расходы учитывать
Расходы собственника съедают заметную часть аренды, поэтому в расчёт идёт всё, что вы платите сами.
| Расход | Как учесть |
|---|---|
| Простой между жильцами | месяцы без аренды не умножайте на ставку |
| Коммунальные платежи, капремонт, интернет | то, что платит собственник, а не жилец, — в месяц × 12 |
| Налог на имущество | по кадастровой стоимости, раз в год |
| Страховка, мелкий ремонт, износ мебели и техники | суммой в год |
| Агент, управляющая компания, площадка бронирования | процент от аренды |
| Уборка и бельё при посуточной сдаче | стоимость за заезд × число заездов |
| Налог с аренды и взносы ИП | по вашему режиму — 4 %, 6 %, НДФЛ 13 % и выше |
Платежи от жильцов и показания счётчиков удобно вести в учёте арендаторов и платежей — так в расчёт попадут реальные суммы, а не прикидка.
Срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду
Срок окупаемости — за сколько лет чистый доход от аренды вернёт все вложения: вложения ÷ чистый доход за год. В примере выше: 8 700 000 ÷ 388 200 ≈ 22,4 года, то есть 22 года и 5 месяцев.
Окупаемость и доходность — две стороны одной цифры: при чистой доходности 5 % квартира окупается за 20 лет, при 4 % — за 25 лет. Простая формула считает аренду неизменной. Калькулятор показывает и второй срок — с ростом аренды и расходов на заданный процент в год: при росте на 5 % та же квартира окупается за 15 лет и 5 месяцев. Рост цены самой квартиры в окупаемость не входит, его учитывает прогноз по годам. Если окупаемость дольше 25 лет, калькулятор предупредит.
Сколько можно заработать на сдаче квартиры
Заработок от сдачи квартиры — это чистый доход в месяц: аренда минус простой, расходы собственника и налог. В примере жилец платит 45 000 ₽, а собственнику остаётся 32 350 ₽ ежемесячно в среднем за год — около 72 % ставки.
Какой доход от сдачи квартиры будет у вас, зависит от трёх вещей: сколько месяцев квартира реально занята, кто платит коммунальные и какой налоговый режим вы выбрали. Пассивным такой доход становится, когда поиск жильцов и мелкий ремонт берёт на себя агент или управляющая компания, но их комиссия тоже уменьшает заработок — впишите её процент в калькулятор.
Налог с аренды: как он меняет доходность
Доход от сдачи квартиры облагается налогом, а режим выбирает собственник. От режима чистая доходность в примере меняется с 4,46 % до 3,86 %.
| Режим | Ставка | Что важно | Доходность в примере |
|---|---|---|---|
| Самозанятый (НПД) | 4 % с жильцов-физлиц, 6 % — с организаций и ИП | только жильё, доход до 2,4 млн ₽ в год, декларации нет | 4,46 % |
| ИП на УСН «доходы» | 6 % | налог уменьшают на взносы ИП: за 2026 год 57 390 ₽ плюс 1 % с дохода сверх 300 000 ₽ | 4,01 % |
| НДФЛ без статуса | 13 % до 2,4 млн ₽ доходов за год, сверх — 15 % и выше | декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года | 3,95 %, с зарплатой 2,3 млн ₽ — 3,86 % |
Какой налоговый режим выгоднее при сдаче квартиры
Аренда складывается с зарплатой в одну базу по ст. 224 НК РФ: если за год вместе выходит больше 2,4 млн ₽, часть аренды облагается по 15 %. Физлицо без статуса ИП расходы на квартиру из дохода не вычитает — профессиональные вычеты по ст. 221 НК положены ИП и исполнителям работ и услуг. Поэтому самозанятость при одной квартире чаще всего выгоднее: налог втрое меньше НДФЛ. У ИП на УСН небольшая аренда почти целиком «съедается» взносами — в примере налог к уплате 0 ₽, но взносы 59 340 ₽. Если сдаёте организации, НДФЛ удерживает она как налоговый агент. Апартаменты — нежилые помещения: доход от их сдачи под НПД не подходит, только НДФЛ или ИП.
Квартира в ипотеку под сдачу
Если квартира куплена в ипотеку, смотрят не только на доходность квартиры, но и на доходность своих денег — первоначального взноса, ремонта и расходов на сделку. Денежный поток = чистый доход от аренды − платежи по кредиту за год.
В примере кредит 5,6 млн ₽ под 18 % на 20 лет даёт платёж 86 425 ₽ ежемесячно, а чистая аренда — 32 350 ₽: доплачивать из своего кармана придётся 54 075 ₽ ежемесячно. Когда платёж больше аренды, поток отрицательный, и заработок появляется только за счёт погашения долга и роста цены квартиры. Калькулятор считает аннуитетный платёж по ставке и сроку, остаток долга по годам и доходность на свои деньги — так видно, выгодно ли сдавать квартиру в ипотеке или аренда лишь частично покрывает кредит.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно
Посуточная сдача даёт больше выручки, но и расходов у неё больше: уборка и смена белья после каждого заезда, комиссия площадки бронирования, коммунальные платежи за счёт собственника, быстрый износ. Главная переменная — загрузка: сколько суток в месяц квартира реально занята.
Та же квартира посуточно: 3 500 ₽ за сутки, 18 занятых суток в месяц (загрузка около 59 %), 8 заездов, уборка 800 ₽, комиссия площадки 15 %, коммунальные 9 000 ₽. Выручка за год — 756 000 ₽ против 495 000 ₽ при долгосрочной сдаче, а чистый доход — 412 560 ₽ против 388 200 ₽: чистая доходность 4,74 % против 4,46 %. Разница всего 0,3 процентного пункта, а работы с заездами намного больше. Уже при 15 занятых сутках в месяц (загрузка около половины) и 7 заездах чистый доход падает до 320 100 ₽ — ниже долгосрочной сдачи. Проверьте свою загрузку в режиме «Посуточная аренда». Брони и оплаты удобно вести в шахматке бронирования.
Выгодно ли сдавать квартиру: аренда или вклад
Сдавать квартиру выгодно, если чистая доходность аренды вместе с ростом цены квартиры выше надёжной альтернативы для тех же денег — ставки вклада или облигаций. Сравнивают чистую доходность, а не валовую.
В примере 8,7 млн ₽ под 11 % на вкладе за первый год дали бы 957 000 ₽ до НДФЛ с процентов, а аренда — 388 200 ₽ после налога и расходов. Если аренда и цена квартиры растут на 5 % в год, годовая доходность своих денег с продажей через 10 лет — 8,74 %: вклад под 11 % в этом примере всё равно выгоднее. Аренда обгоняет его при росте цены от 8 % в год или когда ставки вкладов ниже — это показывает прогноз по годам. Калькулятор сравнивает аренду с вкладом на сумму своих денег: без ипотеки это все вложения, с ипотекой — взнос, ремонт и сделка.
Полная доходность: аренда и рост цены квартиры
Полная доходность вложений в недвижимость складывается из чистого дохода от аренды и роста цены квартиры, который превращается в деньги при продаже. Прогноз в калькуляторе показывает её по годам.
Задайте рост аренды и расходов и рост цены квартиры в процентах в год. Для каждого года калькулятор считает аренду, расходы с налогом, чистый доход, платежи по ипотеке, накопленные деньги, цену квартиры, остаток долга и «итог при продаже» — что останется сверх своих вложений, если продать квартиру в конце этого года. Годовая доходность с продажей — внутренняя норма доходности своих денег: в примере за 10 лет она 8,74 % годовых. Её и сравнивают со ставкой вклада. Будущее никто не знает, поэтому посчитайте два-три сценария: осторожный — без роста цены и с двумя месяцами простоя, базовый и оптимистичный. Расходы на продажу и налог с неё в итог не входят: НДФЛ с продажи не платят, если квартира в собственности дольше минимального срока — обычно 5 лет, в ряде случаев 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Как считать NPV и IRR для любых проектов, разобрано в калькуляторе NPV, IRR и ROI.
Какую квартиру купить для сдачи в аренду
Для сдачи выгоднее та квартира, у которой выше чистая доходность и годовая доходность с продажей, — а не та, что дешевле или с большей арендой. Студия может давать больше процентов, чем однокомнатная, даже при меньшей ставке, потому что она дешевле.
Чтобы выбрать, внесите каждую квартиру отдельно: кнопка «Сравнить с другой квартирой» копирует текущие данные, остаётся поменять цену, ремонт и аренду. Калькулятор сведёт квартиры в одну таблицу — вложения, свои деньги, чистый доход, доходность, окупаемость и итог за срок прогноза — и выделит лучшую по чистой доходности и по доходности с продажей. Помимо цифр смотрите на то, что снижает простой: транспорт рядом, спрос у студентов и приезжих специалистов, готовый ремонт. Договор с жильцами оформляют договором аренды квартиры.
Как посчитать доходность в калькуляторе
Калькулятор доходности аренды работает онлайн, пример уже заполнен — замените числа своими.
- Выберите, как сдаёте: долгосрочно или посуточно.
- Впишите цену квартиры, ремонт и расходы на сделку; если покупаете в ипотеку — отметьте её и укажите кредит, ставку и срок.
- Укажите аренду и простой или цену за сутки, загрузку, заезды и уборку, а также комиссию агента или площадки.
- Добавьте расходы собственника в месяц и в год и выберите налог; для НДФЛ впишите зарплату за год.
- Задайте ставку вклада, срок прогноза, рост аренды и цены квартиры.
- Чтобы выбрать из нескольких квартир, нажмите «Сравнить с другой квартирой».
Какие ставки и нормы использует калькулятор — в блоке «На чём основан расчёт» под инструментом.
Бесплатный калькулятор доходности аренды и полная версия
После регистрации калькулятор работает в пробной версии: одна квартира со всеми расчётами и прогноз на 3 года. Полная версия нужна, чтобы выбрать из нескольких квартир, посмотреть прогноз на длинный срок и сохранить расчёт файлом.
| Возможность | Проба | Полная версия |
|---|---|---|
| Доходность, окупаемость, налог, ипотека, посуточная сдача, сравнение с вкладом | да | да |
| Прогноз по годам с ростом аренды и цены, доходность с продажей | до 3 лет | до 30 лет |
| Сравнение нескольких квартир в одной таблице | — | до 5 квартир |
| Скачать в PDF и Excel (CSV), печать | — | да |
Полная версия — с доступом к калькулятору или к набору «Арендодателю» вместе с договором аренды, учётом арендаторов и шахматкой бронирования.